经历数日的传言、揣测,深圳史上最严调控出炉了

2020-07-17 09:25 来源:证券时报 作者:李宇嘉

原标题:深圳楼市调控,本不该这么干

  作者:李宇嘉

  未来,深圳将承担先行示范区的使命,各方面要均衡,要统筹整个深圳都市圈,希望城市治理能上一个台阶。

  经历数日的传言、揣测,深圳史上最严调控出炉了。我看了很多解读,基本都是剖析细则、分析影响。但很少有人提到,这次调控是不是不用这么大动静,是不是本来可以避免,或者更早一点出台调控。6月份,深圳楼市的冰山指数,已从高位开始降下来了,这时候再下此猛药,结果必然是市场大起大落。朋友圈里,粉丝表达最多的,就是疑惑和不解。

  其实在去年底,深圳楼市已经很疯了,为何还要取消豪宅税?今年3-4月份,深圳房价已明显上涨了,为何还说3月“6.4万元”的二手房价涨幅不大?期间,传得沸沸扬扬的“深房理”事件,中介和自媒体沆瀣一气,已将楼市投机玩到极致、让人瞠目结舌的手法,大白于天下,比如暴力拉升、集体护盘、假结婚、假离婚,过桥贷、经营贷明显进入楼市等。

  为何政策没有跟进,为何检查的结果是只有3笔房抵经营贷进入了楼市,这给市场的信号是什么?这不是很坏的鼓励吗?笔者清晰地记得,传言打压政策要来,4月底-5月初的那两周,深圳楼市回调了。但进入5月中下旬,大家短暂观望后,发现一切还是照旧,于是就有了6月份楼市的失控,以及房价有迈入“7万+”的趋势。笔者认为,2019年“8·18”以后,深圳城市能级上了一个台阶,任何政策调整,都应做好评估和对冲、松紧结合。

  如果,在去年底取消“豪宅税”的同时,学习长沙“反炒房”的做法,对户籍购房启动“1年落户+1年社保”,估计现在就不用“3年落户+3年社保”的猛药了。这绝非“马后炮”。众人皆知,深圳落户门槛低,炒风一向浓厚,每有规划利好,炒风迅速泛起。同时,楼市又是个小盘子,先行示范区下,城市能级提升,“落户炒房”会明显增加。

  应对去年三季度的“经济小恙”,取消豪宅税、取消公寓“只租不售”,做一次不得已的、小小的妥协,其实也没什么。因为,深圳版长效机制正在建设!“双竞双限”下,把人才住房建好、普通住房价格限制住,妥协也没什么。反正,加入炒房队伍的,支付的房价越高,证明给人才住房、普通住房做的贡献越大。但问题是,这个机制是长期内才能实现的理想。

  2018年确立“6:4”目标(60%为保障房、40%为商品房)后,政府策略很清晰,以更大的供应,应对汹涌而来的需求。但是,要疏导需求、对冲需求,有很多约束条件,最大的一个就是供应的有效性。试想,我们下半年供应的5万套房子,暂不说里面那30%-40%的商务公寓,即便是新增的商品住房,有效性如何?能与中心区的二手房相比吗?不倒挂能卖出去吗?

  去年以来,有三次机会摆在面前,可以提前对冲,避免这次被倒逼的调控。第一次是去年8月份深圳确立先行示范区,第二次是年底取消豪宅税,第三次是今年3-4月份。如果在这中间,有一次抓住了,提前以“1年落户+1年社保”这样较为缓和的政策对冲一下,就不至于出现今年5-6月的楼市彻底失控,也不至于赤裸裸地将“房住不炒”放到烧烤架上。

  作为特区和创新性城市,深圳过往在城市治理上,有很多所谓的“深圳经验”,很多城市主政者赴深圳来取经。但这一次,深圳显然缺乏前瞻性、缺乏通盘考虑。这一剂猛药下去,楼市是稳定住了,但也要防止下跌,稳字当头也是楼市的调控目标,这将考验下半年深圳的政策。未来,深圳将承担先行示范区的使命,各方面要均衡,要统筹整个深圳都市圈,希望城市治理能上一个台阶。

  (作者系资深房地产研究人士)

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